Schönheitsreparaturen – Wer muss sie erbringen?
Mit dieser Frage stehen viele Mieter und Vermieter in unserer Kanzlei, insbesondere dann wenn sich bei Beendigung des Mieterverhältnisses die Wege trennen. Der Vermieter möchte die Wohnung möglichst in einem wiedervermietbaren Zustand, der Mieter dagegen hat kein Interesse viel Arbeit in die alte Wohnung zu stecken.
Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen erbringen, also das Tapezieren/ Streichen der Wände und Decken sowie der Türen / Fenster von innen. Er kann diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. Voraussetzung ist jedoch eine wirksame Klausel im Mietervertrag. Daran fehlt es jedoch häufig, seit der Bundesgerichtshof seine diesbezügliche Rechtsprechung mehrfach änderte.
Werden im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen jedoch nicht wirksam auferlegt, dann muss der Vermieter wieder die Arbeiten erbringen und der Mieter ist davon befreit. Dabei reicht aus, wenn nur ein Teil, z.B. die Regelung der Endrenovierung zum Schluss des Mietverhältnisses nicht zutreffend formuliert wurde. Das führt dazu, dass die gesamte Vereinbarung unwirksam wird und der Vermieter die Schönheitsreparaturen selber zu tragen hat.
Dabei sind verschiedene Inhalte von Klauseln zu beachten:
- Ist im Arbeitsvertrag inhaltlich eine sogenannte Quote, d.h. eine Verpflichtung, die Arbeiten in bestimmten Zeitabständen vorzunehmen, vereinbart, spricht viel für die Unwirksamkeit der Formulierung.
- Das gilt sowohl für die Mietvertragsregelung während des laufenden Mietverhältnisses als auch für das Ende eines Mietverhältnisses (Endrenovierungsklausel).
- War der Mietraum bei Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben worden, ist die Auferlegung der Schönheitsreparaturen ebenfalls eher problematisch.
- Wurde die Wohnung dagegen im renovierten Zustand am Anfang des Mietverhältnisses übergeben, ist eine wirksame Auferlegung der Schönheitsreparaturen möglich, wenn ohne die Einbeziehung von Quoten nur unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades eine Übertragung erfolgt.
- Mit gleicher Wichtigkeit ist die Farbwahlklausel im Mietvertrag zu betrachten. Der Vermieter darf nur helle, neutrale Farben bei Rückgabe des Mietobjektes fordern und keine konkrete Vorgaben, wie z.B. Raufaser weiß, vorgeben.
Dr. Ulrike Golbs
Rechtsanwältin