Aktuelles: Mietrecht & WEG


Schallschutz, Lärmbelästigung, Eigentumswohnung

Wen stört es nicht, wenn man jeden Schritt und Geräusche des Obermieters hört? Was gibt es für Möglichkeiten des Schallschutzes? Die Frage stellt sich sowohl in Mietwohnungen als auch in Eigentumswohnungen.

Ob Sie als Mieter einen Mietminderungsanspruch wegen Lärmbelästigung haben, richtet sich nach der Art des Lärms. Geht dieser von einem anderen Mieter aus und überschreitet er die Zumutbarkeit der Rücksichtnahme unter Nachbarn, haben Sie gegebenenfalls einen Mietminderungsanspruch. Dazu müssen Sie Ihrem Vermieter jedoch die Lärmbelästigung anzeigen und möglichst eine Liste führen, in der Sie Datum, Uhrzeit und Art der Lärmbelästigung eintragen.

Resultiert die Belästigung durch Geräusche aus einem nach Ihrer Meinung unzureichenden Schallschutz/Trittschallschutz zwischen Ihrer Wohnung und der benachbarten bzw. darunter liegenden Wohnung, so steht Ihnen ein Mietminderungsrecht nur unter bestimmten Voraussetzungen zu.

Gleiches gilt für Eigentumswohnungen, wenn ein Eigentümer das Schallschutzniveau der Nachbarwohnungen bemängelt. Nur unter bestimmten Voraussetzungen hat er einen Anspruch gegen den anderen Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft, den Schallschutz zu verbessern.

Der Schallschutz richtet sich nach den technischen Vorschriften (DIN), die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich waren. Haben sich zwischenzeitlich bessere Schallschutzbedingungen ergeben, besteht seitens des anderen Eigentümers, der Eigentümergemeinschaft und des Vermieters keine Verpflichtung, den höheren Schallschutz zu schaffen. Hat ein Eigentümer oder Mieter durch den Bodenbelag (Teppich, Laminat etc.) einen besseren Schallschutz erreicht, besteht darauf kein Anspruch, da dieser individuell durch diesen Mieter oder Eigentümer eingebracht wurde. Für den Schallschutz ist nur der Fußboden ohne Bodenbelag maßgeblich.
(z.T. BGH vom 01.06.2012, Az.: V ZR 195/11 und vom 27.02.2015, Az.: V ZR 73/15)


Widerruf des Mieters und Widerrufsbelehrung des Vermieters


Wie können Sie als Mieter beispielsweise das ungünstige Übergabeprotokoll bzw. Rückgabeprotokoll Ihrer alten Wohnung verhindern, Mieterhöhungen, bauliche Maßnahmen oder Änderungen des Mietvertrages vermeiden? Umgekehrt stellt sich für Sie als Vermieter die Frage, wie Sie getroffene Vereinbarungen und Protokolle sichern können.

Mit Einführung der Verbraucherrichtlinie ist immer die Möglichkeit eines Widerrufs bezüglich Ihrer Mietwohnung zu prüfen. Ein Widerrufsrecht des Mieters ist gegeben, wenn der Mieter ein Verbraucher ist. Das ist bei Wohnungen ohne Gewerbeeinheit in der Regel der Fall. Streitig ist, ob es Auswirkungen hat, wenn Sie sich bei den Vereinbarungen durch einen Anwalt vertreten lassen.

Der Vermieter ist in der Regel dann ein Unternehmer, wenn er mehr als 3 Wohnungen vermietet, über eine Mietenbuchhaltung verfügt und die Betriebskostenabrechnungen weitgehend selbst erstellt.

Voraussetzung für einen Widerruf ist, dass die Vereinbarung bzw. der Vertrag zwischen Mieter und Vermieter außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters stattfindet. Geschäftsräume des Vermieters sind dessen Büroräume, die Hausmeisterwohnung oder ähnliches. Nicht zu den Geschäftsräumen des Vermieters zählt die alte Wohnung. Da bei Rückgabe das Übergabeprotokoll/Rückgabeprotokoll dort gefertigt wird, liegt der Tatbestand des Widerrufs wegen Haustürgeschäften vor.

Der Vermieter kann das Widerrufsrecht des Mieters durch eine Widerrufsbelehrung auf dem Übergabeprotokoll/Rückgabeprotokoll auf 14 Tage verringern. Die Widerrufsbelehrung ist hervorzuheben oder gesondert zu unterzeichnen. Ohne oder mit unwirksamer Widerrufsbelehrung verlängert sich die Möglichkeit des Widerrufs für den Mieter um ein Jahr, mithin auf ein Jahr und 14 Tage. In diesem Zeitraum fällt auch die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen.

Die Möglichkeit eines Widerrufs gibt es auch bei Modernisierungsankündigungen nach § 555 BGB, teilweise Mieterhöhungserklärungen wegen Modernisierung und einigen anderen Fällen. Hierzu sollten Sie sich genauer bei uns erkundigen.

Wurde der Mietvertrag nur durch Fernkommunikationsmittel, das heißt per Post, per E-Mail oder per Fax geschlossen, gilt das Widerrufsrecht aufgrund des sogenannten Fernabsatzes. Das Widerrufsrecht wird jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter eine Besichtigung der Wohnung durchgeführt hat.