Aktuelles: Mietrecht & WEG


Schallschutz, Lärmbelästigung, Eigentumswohnung

Wen stört es nicht, wenn man jeden Schritt und Geräusche des Obermieters hört? Was gibt es für Möglichkeiten des Schallschutzes? Die Frage stellt sich sowohl in Mietwohnungen als auch in Eigentumswohnungen.

Ob Sie als Mieter einen Mietminderungsanspruch wegen Lärmbelästigung haben, richtet sich nach der Art des Lärms. Geht dieser von einem anderen Mieter aus und überschreitet er die Zumutbarkeit der Rücksichtnahme unter Nachbarn, haben Sie gegebenenfalls einen Mietminderungsanspruch. Dazu müssen Sie Ihrem Vermieter jedoch die Lärmbelästigung anzeigen und möglichst eine Liste führen, in der Sie Datum, Uhrzeit und Art der Lärmbelästigung eintragen.

Resultiert die Belästigung durch Geräusche aus einem nach Ihrer Meinung unzureichenden Schallschutz/Trittschallschutz zwischen Ihrer Wohnung und der benachbarten bzw. darunter liegenden Wohnung, so steht Ihnen ein Mietminderungsrecht nur unter bestimmten Voraussetzungen zu.

Gleiches gilt für Eigentumswohnungen, wenn ein Eigentümer das Schallschutzniveau der Nachbarwohnungen bemängelt. Nur unter bestimmten Voraussetzungen hat er einen Anspruch gegen den anderen Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft, den Schallschutz zu verbessern.

Der Schallschutz richtet sich nach den technischen Vorschriften (DIN), die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich waren. Haben sich zwischenzeitlich bessere Schallschutzbedingungen ergeben, besteht seitens des anderen Eigentümers, der Eigentümergemeinschaft und des Vermieters keine Verpflichtung, den höheren Schallschutz zu schaffen. Hat ein Eigentümer oder Mieter durch den Bodenbelag (Teppich, Laminat etc.) einen besseren Schallschutz erreicht, besteht darauf kein Anspruch, da dieser individuell durch diesen Mieter oder Eigentümer eingebracht wurde. Für den Schallschutz ist nur der Fußboden ohne Bodenbelag maßgeblich.
(z.T. BGH vom 01.06.2012, Az.: V ZR 195/11 und vom 27.02.2015, Az.: V ZR 73/15)


Widerruf des Mieters und Widerrufsbelehrung des Vermieters


Wie können Sie als Mieter beispielsweise das ungünstige Übergabeprotokoll bzw. Rückgabeprotokoll Ihrer alten Wohnung verhindern, Mieterhöhungen, bauliche Maßnahmen oder Änderungen des Mietvertrages vermeiden? Umgekehrt stellt sich für Sie als Vermieter die Frage, wie Sie getroffene Vereinbarungen und Protokolle sichern können.

Mit Einführung der Verbraucherrichtlinie ist immer die Möglichkeit eines Widerrufs bezüglich Ihrer Mietwohnung zu prüfen. Ein Widerrufsrecht des Mieters ist gegeben, wenn der Mieter ein Verbraucher ist. Das ist bei Wohnungen ohne Gewerbeeinheit in der Regel der Fall. Streitig ist, ob es Auswirkungen hat, wenn Sie sich bei den Vereinbarungen durch einen Anwalt vertreten lassen.

Der Vermieter ist in der Regel dann ein Unternehmer, wenn er mehr als 3 Wohnungen vermietet, über eine Mietenbuchhaltung verfügt und die Betriebskostenabrechnungen weitgehend selbst erstellt.

Voraussetzung für einen Widerruf ist, dass die Vereinbarung bzw. der Vertrag zwischen Mieter und Vermieter außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters stattfindet. Geschäftsräume des Vermieters sind dessen Büroräume, die Hausmeisterwohnung oder ähnliches. Nicht zu den Geschäftsräumen des Vermieters zählt die alte Wohnung. Da bei Rückgabe das Übergabeprotokoll/Rückgabeprotokoll dort gefertigt wird, liegt der Tatbestand des Widerrufs wegen Haustürgeschäften vor.

Der Vermieter kann das Widerrufsrecht des Mieters durch eine Widerrufsbelehrung auf dem Übergabeprotokoll/Rückgabeprotokoll auf 14 Tage verringern. Die Widerrufsbelehrung ist hervorzuheben oder gesondert zu unterzeichnen. Ohne oder mit unwirksamer Widerrufsbelehrung verlängert sich die Möglichkeit des Widerrufs für den Mieter um ein Jahr, mithin auf ein Jahr und 14 Tage. In diesem Zeitraum fällt auch die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen.

Die Möglichkeit eines Widerrufs gibt es auch bei Modernisierungsankündigungen nach § 555 BGB, teilweise Mieterhöhungserklärungen wegen Modernisierung und einigen anderen Fällen. Hierzu sollten Sie sich genauer bei uns erkundigen.

Wurde der Mietvertrag nur durch Fernkommunikationsmittel, das heißt per Post, per E-Mail oder per Fax geschlossen, gilt das Widerrufsrecht aufgrund des sogenannten Fernabsatzes. Das Widerrufsrecht wird jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter eine Besichtigung der Wohnung durchgeführt hat.

 


Schönheitsreparaturen

Kaum eine Mietvertragsklausel hat so viele grundlegende Veränderungen in der Rechtsprechung der letzten Jahre erlebt, wie die Schönheitsreparaturen. Das Ende der Entscheidung ist noch nicht absehbar. Wir möchten Ihnen den aktuellen Stand darstellen. Bei Problemen raten wir Ihnen dennoch an, einen Fachanwalt nach der konkreten Regelung Ihres Vertrages zu konsultieren.

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, ausgenommen er überträgt sie wirksam auf den Mieter. Bei unwirksamer Klausel verbleibt es bei der Verpflichtung des Vermieters.

Dekorations- und Farbwahlklausel

  • Während des laufenden Mietverhältnisses ist eine Vorgabe im MV unwirksam.

-     Regelung für das Ende des Mietverhältnisses ist grds. zulässig, soweit das Interesse des Vermieters an einer Weitervermietbarkeit gedeckt ist. D.h. konkrete Anweisungen (Tapete ab, Tapetenvorgabe, Farbe weiß o.ä.) sind unwirksam. Die Vorgabe von „hellen, neutralen Farbtönen“, „deckender Anstrich“ wird für wirksam erachtet.

Quotenklausel

starre Klauseln:         

  • unwirksam
  • wenn Auferlegung unabhängig vom Grad der Abnutzung
  • („z.B. „ist durchzuführen“, „spätestens“, „mindestens“, „turnusmäßig“)
  • (= verpflichtende Auferlegung)

weiche Klauseln:       

  • wirksam 
  • wenn Überwälzung der Schönheitsreparaturen abhängig von Renovierungsbedarf/ Abnutzung
  • (z.B. „im allgemeinen“, „regelmäßig“, „grundsätzlich“, „in der Regel“,  „je nach Abnutzung“)

Kostenvoranschlag Maler:    

  • darf im Vertrag nicht als verbindlich erklärt werden, Mieter muss die Möglichkeit erhalten, selbst zu renovieren, eigenen Maler zu beauftragen, die Überschreitung der Ortsüblichkeit der Malerkosten geltend zu machen

unrenovierte Wohnung

Der BGH hält die Abwälzung bei unrenoviert übergebener Wohnung grundsätzlich für unwirksam, ausgenommen der Mieter erhält bei Beginn des Mietverhältnisses für die Beseitigung der Abnutzungsspuren einen angemessenen Ausgleich.

renovierter Wohnraum

Bisher wurden weiche Klauseln bzw. die Abwälzung ohne Quoten für wirksam erachtet. Inzwischen gibt es jedoch eine Entscheidung des LG Berlin vom 09.03.2017, die die Abwälzung auch bei renovierter Wohnung für unwirksam erachtet. Ausnahme sei nur ein Hinweis auf den Gewährleistungsverzicht und eine Ausgleichsregelung während des Mietverhältnisses. Gegen die Entscheidung wurde kein Rechtsmittel eingelegt, so dass sie rechtskräftig ist.

Gewerbemietvertrag

Nach im Vordringen befindlicher Meinung und einer nunmehr ergangenen Entscheidung des OLG Celle vom 12.10.2018 sind die Grundsätze der Schönheitsreparaturen auf Gewerbemietverträge übertragbar.